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看懂蜗居,看懂房产,看懂股票

2015/5/26 3:42:59
文章来源:网络

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A:有中国特色的房地产

 

1)开发商的操作大同小异,拍卖或转让得到地块,如果关系好,地价款还可分期付款,然后找关系改容积率,比如说某地块拍卖总价是8000万,占地10000平米,拍卖公告的容积率是1:1,那就是只能盖1万平米的房子,那每平米的楼面地价就是8000元,这也是开发商和有关部门很爱拿来宣扬的,然后做可怜状:“楼面价成本就8000再加上建筑成本2000元,还有各种税费,每平米卖你11000不贵啦”,其实容积率只要关系够硬,是可以改成2:1甚至更高,那就是能盖2万平米的房子。所以楼面价成本只剩5000,但照样卖你11000。所以每平米开发商就可以多赚5000元。如果容积率改成3:1那每平米开发商就可以多赚7000元,如果改成10:1那就是每平米多赚9000。这个利润够可以吧?当然开发商改容积率也是需要付出不少灰色成本的,各级官员都希望分杯羹。以此类推,很多公开的土地拍卖也是作秀,如果是局外人来,有关部门就运用潜规则不给改容积率。这也是土地垄断的另一种手段。

 

2)如果容积率没有搞定,开发商一般会延迟开发,或者干脆囤地,当然这同样需要处理好某些关系,因为很多地方有规定拿地后2年必须开发,但实际往往是雷声大雨点小,这还是取决于关系。改好容积率,就可以着手开工了,基本上都是建筑商垫钱,开发商所用的资金很少。地基出土后就可以开始预售了,预售的时候,自然有很多房地产代理公司挤破头,开发商完全可以待价而沽,而且实际卖的时候都是把比较不好卖的户型和楼层先拿出来卖,好朝向好卖的都是先留着。没有实际成交的时候,开发商和银行的梦幻组合也就正式登场了。

 

3)如果很多房子没卖出去,这样开发商就要占用很大的资金,从而被迫降价?开发商完全可以“假按揭”,自己出首期款让自己亲信的人以个人的名义大量购买开发商自己的房子,然后成批的向银行按揭,开发商就拿到房子的全款了。之后如果房价涨了,扣除银行利息,卖给真正用户时,开发商还可再赚一次然后再转按揭;比如说陈思福开发的房子,09年1月每平米卖2万,陈让海藻买300平米,总价是600万,陈先给海藻180万办购房按揭手续(7成20年贷款),然后陈公司就从银行拿到了600万。扣除之前的180万,陈实际套现420万。09年12月房价涨到25000元,陈向真正买主收取每平米5000的差价(共150万)180万首期和海藻1年支付的银行本息(约36万)后让海藻把按揭手续过户给真正买家,银行利息负担照样转给实际买家,这样操作,陈不仅提前1年拿到600万现金,还可以多赚150万。以此类推,找多个海藻或让海藻再买多套。如果房价狂跌,陈就让海藻直接断供,把420万的包袱甩给银行,反正陈已经拿到600万了。当然了,“假按揭”成败取决于国家宏观的银根状况,也取决于银行的关系,开发商既然有本事改容积率,跟政府领导的关系,自然不一般,也就很容易和银行结成利益联盟。

 

4)房价上涨,对开发商,银行都是有利的,对地方政府更是重要的“经济增长点”因为地价涨,开发商才会敢于大手笔的竞价买地,这比向中小企业收税来得快的多也大的多。对各级官员的个人利益更是不言而喻。最终受苦的只有广大“蜗居”老百姓,辛辛苦苦一辈子都是在为房地产商打工。同样的道理,地方政府对经济适用房也不会有很大热情,顶多是象征性的建些,而且真正落实到穷人的,也为数不多。地方政府往往对拆迁热情高涨,因为这不仅带来政绩,也给地方和私人财政带来直接收益。如果利益够大,拆迁商会动用各自手段比如教育,工作甚至暴力,司法等等,来“动员”被拆迁户,所以各地经常会上演拆迁纠纷。当然《蜗居》里陈思福强拆闹出人命的做法实在很菜鸟,民愤极大而且得不偿失。有报道其他拆迁商是通过收买甚至勒索户主的子女来逼人就范的,再和权力部门配合下,基本可以天衣无缝。

 

5)09年中央政府也下决心整顿房价,但房价一降,首先是各级政府整天哭穷,明着暗着不配合,甚至消极怠工,接着是银行烂帐比例飙升,再来就是经济增长“保八”岌岌可危。所以中央政府不得以只好改而提倡“房价适度上涨”客观的讲,中央领导也有不得以的苦衷,群众呼声和各级官员的向心力就像鱼和熊掌。毕竟,稳定和谐是压倒一切的大事。

 

6)凭心而论,各级官员在如此成熟强大的房地产利益链条前,想要独善其身,实在很难。所以也不能一味的埋怨官员腐败,当你面临一手黄金一手子弹只有2种选择的时候,有几个人能像革命烈士那样勇于为人民牺牲一切?所以归根结底只能是中央从源头上切断利益链条,房产拍卖所得全部上交中央金库,地方财政支出不足部分由中央划拨。一经拍卖不得更改容积率,像查酒驾那样,真正严打。银行完全可以通过规定每人名下不得超过500万等各种手段杜绝假按揭。

 

7)房子关系到绝大多数民众,也是社会稳定的重要一环。让广大人民居者有其屋,是中央政府的责任。我相信中央也是真心想要解决这一问题的,但具体方式方法上,不妨换个思路,先从现在开始,切断房产泡沫的链条,历史遗留的问题可以逐步解决,但至少不要再制造新的房产泡沫。

 

8)解决历史问题,可以让房产价格维持低比例的增长,但让物价特别是工资涨幅超过房价,让人民币适度贬值。大幅提高工资标准,不仅可以高薪养廉,也带动其他企业的工资水平上涨。同时也促进企业提高技术含量,减少劳动密集型经营。也容易刺激群众把钱拿出来花费在吃喝玩乐上,而不是为了按揭房子节衣缩食。群众安居乐业了,社会自然也就和谐了。人民币贬值了,历史遗留的银行按揭也容易轻松付清,对银行对群众对开发商对政府都是共赢的局面。

 

我相信高房价困局只是一时之痛,中央政府有诚意也有能力处理好。换个角度,假设你是国家主席,你很可能面对比高房价更急迫重要的事物,比如军队,外交,救灾等等。在国家没有解决好困局之前,作为普通群众,我们完全可以运用自己的智慧,看清开发商的套路,从而实现个人利益的最大化。暂时买不起房子也不用自卑,也许几年后大部分人都可以买的起房子了,就像现在买车一样普遍。

 

我很不赞同海萍说的买了房子就算“扎根了”,交不起按揭,银行完全可以收回你的房子。海萍要求丈夫为了省钱,经常加班,甚至节衣缩食影响健康,我更是严重反对。幸福生活也同样有木桶理论,房子这块木板再长再美丽,缺了好身体这块木板,照样支离破碎。衷心希望各位读者把精力多放在保养身体上,房子只是居住功能,实在没钱先租也可。有了好的身体,一切皆可能。其实养生并不像大家想的那样昂贵复杂,完全可以轻松又不花钱,具体请参考《养生就这么简单》。

 

B:股票是不公平的赌博

 

1)在中国,股票从本质上是国企圈钱的工具,大家放眼望去,主板市场绝大部分是国企,为什么民营企业上主板这么难?很简单,因为国企希望维持垄断和暴利,所以才有那么多的再融资,增发。你觉得证券主管部门有可能为了所谓的市场良性发展而对抗国企,对抗朝廷的指导思想吗?这和欧美香港等的股票市场有着本质区别。

 

2)股票涨跌都很正常,从统计学来说,股票和赌场没啥分别,除非你有长线投资的决心和定力。赌场的庄家不怕你赢,就怕你赢了不赌了。从概率上来说,赌的人越多,次数越多,越接近理论利润。举个简单的例子,六合彩有47个号码,但赔率只有40倍。也就是说,如果47人每人分别花一元买一个号码,肯定有一个人中奖40元,但庄家一定得到7元的利润,这就是理论利润。同样的道理,国家和证券公司都鼓励人民多买卖,因为最后总是有手续费和税收流到他们手里。

 

3)我不反对炒股票,但希望大家不要拿身家来赌,股票的总投入应该是你可流动现金的25%之内。记住,是现金,而不是房产债权等纸面财富,因为那些的流动性有问题。股票和赌场一样有个副作用,就是让人觉得赚钱如此容易,从而对常规生意心生厌倦。不要把所有希望押在股票或赌场,这2个地方都有个共同点,大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米。

 

4)大家都知道,股票赚钱只能低收高抛(先不说融资融券的方式)所以庄家的基本轨迹也是适量低吸,制造狂涨的现象,吸引散户追涨,然后在期望价位逐步清货,让散户接盘。如果实在不能清掉,也没关系,调动资金再来几次同样的操作,总体盈利是不难的,差别只是赚多少而已。

 

5)股票有所谓的小道消息,绝大部分是来迷惑散户的,即使你偶尔挑战庄家成功,也不用高兴太早,那很可能是庄家的欲擒故纵,庄家有比你强大的多的资金和技术支持,几个亿对庄家来说轻而易举,更何况庄家经常联手。就凭你那几千万,顶多是个小鱼。庄家往往和证券公司关系很好,可以随时查看到你看不到的数据,操作价格对他们来说更是手到擒来。如果你能真正榜上一个大庄家,那么恭喜你。否则你就像范志毅单挑巴西队。

 

6)足球有黑幕,中国如此,世界杯也大同小异,如果利益够大,赌博集团会用尽各种手段来达到。当年中国队对巴西队让2球,也就是说中国队如果输少于2个球,庄家很可能会输26亿美元,我想他一定会跟双方的某些球员甚至领导沟通好,一手是黄金一手是子弹。同样的道理,股票市场也有利益集团,涨跌的利益只要足够大,他们一定会动用各种手段来操纵。普通的散户有这能力吗?所以难免胜少败多。

NSK SFT5010-7.5

原题:如何看中国民间版美、日军力报告  中国民间智库中国战略文化促进会公布2011美国军力评估报告以及2011日本军力评估报告。  笔者研读美军力评估报告,该报告详细阐述美国的陆军人数大于另外两个兵种,侧面说明美国仍不放弃“空海一体战”中的传统战争方式——派出地面部队。  报告中虽然披露美军对于解放军的攻击六大步骤:先由空天攻击摧毁对方通讯系统开始、以战略导弹和战机实施空中打击继续,却不排除再派遣美攻击解放军六大步骤曝光不排除陆军武装登陆

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